في الشهر الثاني من سنة ٢٠١٣ كانت هي أول زيارة لي في اسطنبول مع أحد الأصدقاء ، كنا نفكر بشراء بيت في الخارج ، زرنا عدة دول وفكرنا كثيراً في البلد الأفضل ، امريكا ، بريطانيا ، نيوزيلند وحتى فكرنا وزرنا بعض الدول العربية ، كنت متردد كثيراً في وضع تركيا ضمن الخيارات لكن مع أصرار الصديق طرنا إلى اسطنبول .


عند وصولنا إلى اسطنبول وقع اختيار السكن في منطقة بيشكتاش ذات الإطلالةِ الجميلة على مضيق البسفور الواقع على طريق بربروس المليء بالمولات و المراكز التجارية. ذهلت حقيقةً بجمال المنظر و اجتماع الحداثة و العراقة في هذا البلد. لم أكن أتوقع تماماً أن مدينة اسطنبول بهذه الصورة.


من اليوم الثاني لوصولنا بدأنا بالبحث عن فيلا للشراء ، زرنا مشاريع لمستثمرين خليجيين ومشاريع لأتراك في اسطنبول ويلوا ، مشاريع داخل المدينة وفي اطرافها
استقر بنا الأمر على أحد المشاريع في اسطنبول ، كان المشروع نوعي بإطلالته وموقعه المميز حيث لم يكن مسموحاً ببناء أي مشاريع حول هذا المشروع نظراً لمكانة المنطقة التاريخية القريبة منه لذا كانت عملية البيع سريعة في المشروع ، وحتى اليوم فالمشروع يعتبر من أفضل مشاريع اسطنبول ، كان معي في وقت الشراء نخبة من التجار و خبراء عقار سعوديين ، كان الجميع معجب بالمشروع ، كان متبقي على المشروع أشهر محدودة للتسليم ، قرر الجميع الشراء وقررت معهم إعتماداً على رأي الجميع .


عادة ً، المشاريع في تركيا تتعاقد مع بنوك معينة لتمويل عملائها ، كانت أحد تلك البنوك هو بنك كويت ترك وكان هناك عرضين للقرض ، قرض بالليرة بفائدة تصل إلى ١٢٪ وقرض بالدولار بفائدة ٥٪ فقط ، قرض الدولار فقط للأجنبي ولا يسمح للتركي بأخذه ، ومن هنا كان القرار سريعاً ومباشراً وقمنا جميعاً باتخاذ قرار الشراء بالدولار سوياً دون تردد . ثم؟
اليوم وبعد ٣ سنوات من الشراء يوجد في المشروع شقق معروضة للبيع ب ٢٠٪ أقل من مشترانا !
مالذي جرى؟ ومالخطأ؟


نزلت الليرة من يوم الشراء وحتى اليوم أكثر من ٤٠٪ من قيمتها مقابل الدولار وهكذا فالذين أخذوا قروض بالليرة رغم أن الفائدة أعلى هم الرابحين في المشروع ، كما أن الخليجي الذي اشترى بالليرة بدفعات مؤجلة أكثر ربحاً من التركي الذي اشترى بالليرة
بعد سنة تقريباً قامت عدة مشاريع قريبة من المشروع وبمميزات أفضل
تم البيع علينا بأسعار أعلى من أسعار الأتراك
اشترينا في نهاية المشروع ، وهي الفترة التي تكون الأسعار فيها قد ارتفعت بشكل كبير
كان هناك مشكلة في رخصة الإسكان وإلى اليوم هذه المشكلة قائمة مما سبب نفور لاحقاً من المشروع
حصلت عدة مشاكل إقتصادية وسياسية خلال السنوات الثلاث الأخيرة أثرت على حركة العقار بشكل قوي
ماذا يستفاد وماهي الأمور الأخرى التي يجب أن تأخذها في الحسبان قبل الشراء؟ هنا لخصتها بعدة نقاط بعد عدة تجارب في خلال ٣ سنوات:




أولاً :ماهو المكان المناسب لك؟ لماذا لا تفكر بالاستئجار ؟
كثيراً ما أشير لمن يبحث عن عقار للشراء بالاستئجار ولو لمدة سنة في المنطقة او بالمشروع الذي يفكر الشراء فيه . بهذه الطريقة تقلل من الأخطاء فقد لا يكون الحي مناسب لك إما نظراً لبعده عن الأماكن التي ترتادها أو لعدم توفر مواصلات بسهولة أو لعدم توفر خدمات تهمك ، فمثلاً إذا كنت من محبي ومرتادي وسط المدينة ( منطقة البسفور وتقسيم والسلطان أحمد والمناطق التاريخية ) فالأماكن الجديدة التي فيها أكثر المشاريع المعروضة حالياً للأجانب بعيدة عن هذه المنطقة ، ففي اوقات خروج الموظفين من العمل – بين الساعة الخامسة مساء والتاسعة مساءً – قد يأخذ الوصول إلى بيتك مدة ساعتين ، فإذا كنت سائحاً ومهتماً بتلك المناطق فهذه الأحياء غير مناسبة لك.
كذلك قد لا يناسبك البلد تماماً بعد أن تقضي فيه فترة من التجربة أو قد تجد أن زياراتك للبلد قليلة وتغفل عن التكاليف التي ستدفعها مثل الخدمات الشهرية والضرائب السنوية لعقارك ..
أضف إلى ذلك أن كثيراً ما يتردد المشتري ، هل يشتري داخل المدينة؟ ام في ضواحيها؟ ام في المدن الصغيرة مثل بورصة و يلوا وصبنجة و طرابزون ؟
ضع في اعتبارك حالتك أنت وحالة أهلك ، بعض الناس يشتري في صبنجة مثلاً لكن بعد عدة زيارات يتثاقل الطريق من و إلى اسطنبول أو أن اهله يرغبون في قضاء وقتهم داخل المدينة و يملون في الجلوس في الضواحي .
لذا أقول جرب الأستئجار ولو لمدة سنة


ثانياً : لا توجد فرص ذهبية ، أحذر من التلاعب
من حين لآخر يتصل صديق للإستشارة بالشراء من أحد المشاريع التي تم عرضها عليه من قبل مسوقين. فبعض الاصدقاء من خلال اتصال يَرِدُ إليه من قبل مسوقين عقاريين ، يقوم المسوق بإعطاء هذا الصديق عرض مغري بخصومات تصل أحياناً لـ 50% من قيمة الوحدة السكنية أو بصور آخاذة لإطلالات المشروع مثلاً. يحاول الصديق أن يقنعني بأن هذا المشروع فرصة مميزة وقد تفوت عليه وأن المسوق أعطاه مهلة لاتخاذ القرار. هنا أحب أن أنبه إلى أنَّ نسبة كبيرة من الاتصالات التي ترد على العملاء خارج تركيا تكون المشاريع فيها متعثرة وقليلة الطلب أو أن المشروع يعرض نسبة عالية للمسوقين لعدم قدرته على البيع – لا أقصد في جميع الحالات لكن في أكثرها – و للمعلومية فإنَّ عدد المشاريع اليوم وخلال كتابة هذا المقال أكثر من ١٢٠٠ مشروع تحت الإنشاء في اسطنبول. صدقني الفرص لن تأتي إليك وأنت على بعد ثلاثة آلاف كيلو متر. الأتراك أقرب إليها ولن تكون أعرف من أهل البلد به. ، تريث وخذ وقتك وفكر وادرس الموضوع جيداً.


عدد المشاريع الحالية في اسطنبول
عدد المشاريع الحالية في اسطنبول
ثالثاً : تأكد من السعر
هناك عدة طرق للتأكد من سعر المشروع قبل الإقدام عليه
١- عن طريق مواقع العقار
إذا كان المشروع قد بدأ البيع فيه من فترة لا تقل عن ٦ شهور فبالإمكان الإستعانة بموقع صاهبندن www.sahibinden.com وهو من أكبر المواقع التركية المعتمدة في البيع والشراء سواء للعقار او السيارات والممتلكات ، بإمكانك استعراض جميع العقارات المعروضة وستجد مشترين سابقين لنفس المشروع الذي تبحث عنه يعرضون عقارهم في الموقع مع السعر ، أو عن طريق موقع https://www.hurriyetemlak.com/ الذي يقدم نفس خدمة موقع صاهبندن . فقط ادخل على الموقع وفي صندوق البحث ضع أسم المشروع وسيعرض لك جميع الشقق المعروضة للبيع أو للأيجار في هذا المشروع . من الأفضل أن تستخدم متصفح كروم ليقوم بالترجمة التلقائية لهذه المواقع .
كذلك قد تجد في هذه المواقع فرصة جيدة لمالك أحد الوحدات المضطر لبيعها . حصلت معي عدة مرات : أحد المشاريع يبيع المتر ب ٢ الف دولار في مكتب المبيعات وجدت عارض مضطر للبيع بسبب البنك وصلنا معه الى ٧٠٠ دولار للمتر اي أقل من نصف القيمة المعروضة . أما بقية العارضين لهذا المشروع في الموقع فكانت تتراوح عروضهم مابين ١٥٠٠ دولار إلى ١٧٠٠ دولار ..
هنا طريقة إستخدام موقع صاهبندن بسهولة واختصار:

٢- تقييم العقار عن طريق البنك أو أحد الشركات المتخصصة :
هناك عدة شركات تقوم بتقييم العقار برسوم منخفضة ، إضافة إلى ان البنوك تقوم بهذه العملية إذا كان هناك اتفاق لأخذ قرض من البنك .
اسعار التقييم للعقار في الغالب غير مرتفعة – من ٢ الف ليرة إلى ٧ الف ليرة حسب شهرة وخبرة الشركة وما يتم طلبه منها ، وهي تعطيك اشارات قوية ومهمة للمشروع مثل السعر المناسب والسعر للمشاريع الأخرى في نفس المنطقة ، إضافة إلى مستقبل المنطقة والمشروع ، كما انها تزودك بمعلومات هامة مثل سلامة الجانب القانوني للمشروع كوجود رخصة البناء وعدم وجود مخالفات قد تعرقل المشروع لاحقاً .
أحد أشهر وأكبر المشاريع في اسطنبول قامت بإعطاء عروض للمسوقين عمولات تصل إلى ١٠٪ من قيمة الشقة مما جعلها تبيع بسعر أعلى بكثير من القيمة العادلة وتوجهت بقوة للسوق الخليجي فلا تجد في الغالب مكتب تسويق إلا ويسوق لهذا المشروع وتم بيع آلاف الشقق ، الأسعار الحالية المعروضة لذلك المشروع أقل من نصف السعر الذي تم البيع فيه . شركات كثيرة الأن تتبع نفس الطريقة.

رابعاً : الضرائب والتكاليف :
يجب أن تعلم ان هناك عدة تكاليف ستدفعها من ضرائب ورسوم وخدمات إما مرة واحدة أو بشكل دوري وهي:
الخدمات الشهرية ، وهي تتراوح مابين ٢ ليرة إلى ٧ ليرة للمتر المربع حسب مستوى ومكان المشروع ، فإذا كانت عدد امتار الشقة ١٠٠ متر وتكلفة الخدمات ٣ ليرة للمتر المربع فستدفع ٣٠٠ ليرة شهرياً ( لاتشمل تكاليف الكهرباء والماء والغاز)
ضريبة الشراء : ٤٪ من قيمة العقار ( متعارف على دفع المشتري ٢٪ والبائع ٢٪)
ضريبة الأرباح : ٢٠٪ من صافي الربح
ضريبة القيمة المضافة (تم إلغائها عن الإجانب هذه السنة ٢٠١٧)
ضريبة البلدية السنوية . 0.003٪ من سعر المتر المربع
التأمين ضد الزلازل
(سأفرد لها مقالة لشرحها بشكل تفصيلي بإذن الله)


خامساً : هل تشتري كاش؟ أم على دفعات ؟
هناك عدة طرق متوفرة للدفع عند الشراء ، فالمشاريع تعرض عليك أن تدفع إما كاش ويخفض لك من قيمة السعر مابين ٥٪ إلى ٢٠٪ حسب العرض ، أو أن تدفع على دفعات تبدأ كذلك من ٥٪ إلى ٢٠٪ ، إذ أن أغلب المشاريع تعطي لك المجال للتفاوض بتواريخ الدفعات والقيمة المدفوعة.
البنوك كذلك تعرض عليك عدة خيارات وبإمكانك مفاوضة البنك في سعر الفائدة.
إذاً ما هو الخيار الأفضل؟
من الصعب إعطاء الخيار الأفضل بدقة نظراً لتغير سعر صرف الليرة ارتفاعاً وفي الغالب نزولاً. لا أعلم مستقبل الليرة حتى أبني على ذلك ما هو الأفضل ، فانخفاض وارتفاع الليرة مؤثر بشكل كبير جداً على قيمة ما تشتريه خاصة إذا اشتريت عن طريق التقسيط. فإذا افترضنا مثلاً أن الليرة ستستمر بالنزول ولو بشكل بسيط و ذلك بشكل متدرج كما فعلت في السنوات الماضية وحتى كتابة هذا المقال فالأفضل برأيي هو الشراء بالتقسيط بعملة الليرة. وإن توفر لديك الكاش دون الحاجة لقرض البنك فهذا جيد قم بمفاوضتهم على الدفعات.
سادساً : هل تشتري بالليرة أم بالدولار؟
لأهمية هذا الموضوع وأثره على قيمة عقارك سأشرحها بمثال ، افترض أن صديقين اشترى كلاهما شقة بنفس القيمة وبنفس المشروع في بداية سنة ٢٠١٤ ، أحدهم اشتراها بالليرة والأخر اشتراها بالدولار واتفقا على الدفع للمشروع بالتقسيط .
لنفترض أن قيمة الشقة الواحدة مائة الف دولار وبما أن قيمة الليرة أمام الدولار في بداية سنة ٢٠١٤ هي ٢٫١٠ يكون صرف الـ مائة ألف دولار مقابل الليرة ٢١٠،٠٠٠ ليرة ( مائتان و عشرة الف ليرة)
دفع كلاً منهما في اليوم الأول من سنة ٢٠١٤ كدفعة أولى للمشروع ١٠٪
إذاً صاحب الدولار دفع ١٠ الاف دولار وصاحب الليرة حولها لليرة ودفع ٢١ الف ليرة
لنفترض أن الدفعة الثانية المستحقة هي بداية سنة ٢٠١٥ بنسبة ٤٠٪ من قيمة المشروع ، والتي نزلت فيها الليرة مقابل الدولار إلى ٢٫٤٥
لذا فصاحب الدولار يجب أن يدفع ٤٠ الف دولار بينما صاحب الليرة صرف فقط ٣٤ الف دولار لسداد قيمة الـ ٤٠٪ والتي تساوي ٨٤ ألف ليرة
لنفترض أن الدفعة الأخيرة المتبقية وهي ٥٠٪ في بداية الـ ٢٠١٦ والتي نزلت فيها قيمة الليرة مقابل الدولار إلى ٣ ليرة
لذا فصاحب الدولار يجب أن يدفع ٥٠ الف دولار بينما صاحب الليرة صرف فقط ٣٥ الف دولار لسداد قيمة الـ ٥٠٪ والتي تساوي ١٠٥ ألف ليرة (٤٠٪ من القيمة الإجمالية للمشروع بالليرة وهي مائتان وعشر الاف ليرة)
النتيجة :
صاحب الدولار دفع لشراء شقته ١٠٠ الف دولار بينما صاحب الليرة دفع لشراء شقته ٧٩ الف دولار فقط ، إذاً فصاحب الليرة وفر أكثر من ٣٠٪ من قيمة الشقة مقابل صاحب الدولار .
هذا لا يعني أن الشراء بالليرة أفضل و إنما المقصود هو أن تغير العكلة إرتفاعاً أ إنخفاضاً مؤثر على العائد . قد تحصل الأعوام القادمة عكس ذلك.


سابعاً : هل تشتري على الخريطة أم بعد إكتمال المشروع:
كما ذكرت في تجربتي ، سياسة المشاريع هنا تبدأ بمراحل. من مرحلة ما قبل البناء إلى مرحلة التسليم. حاجة المقاول للتمويل لإتمام البناء يدفعه لإعطاء عروض جيدة وكلما تقدم في مراحل البناء وباع مزيداً من الوحدات قلت حاجته للتمويل فيرفع القيمة ليحصل على ربحية أعلى. إذاً في بداية المشروع تكون الأسعار أقل منها في النهاية بما يتفاوت بين ٢٠٪ إلى ٣٠٪ من سعر الليرة. لذا ففي غالب الحالات وفي حال قيّمت المشروع بشكل جيد وكانت الشركة لديها تاريخ جيد في إنجاز المشاريع بجودة عالية وتوقيت صحيح فالشراء في البداية هو الأفضل خاصة وأنك كزائر لا تأتي بشكل دائم وليست حاجتك ضرورية للسكن مثل التركي الذي ينتظر ليسكن.
أخيراً : خذ بالإعتبار
عند شراءك عقاراً فالبائع أحياناً يطلب منك تسجيلها بسعر أقل ليقلل من قيمة الضريبة المدفوعة منه ومنك ( الـ ٤٪) لكن المشكلة هي أنه في حال أردت البيع لاحقاً فلن تستطيع تخفيض سعرها للسعر الذي أشتريت به نظراً لإن البلدية تقوم بزيادة قيمة الأسعار للعقار سنوياً وبهذا ستضطر لدفع ٢٠٪ من قيمة فرق السعر بين الشراء والبيع (ضريبة الأرباح) بالإضافة إلى الـ ٤٪ ( ضريبة الشراء) ، لذا يجب أن تراجع سعر البلدية للعقار ثم تقليل السعر بشكل معقول مع أخذ الزيادة السنوية بالإعتبار.
عند شراءك وحدة سكنية فإن عدد الأمتار تحسب بطريقتين ، net و gross ، المعنى لـ net هو عدد الأمتار داخل شقتك او فلتك ، أما الـ gross فهي الأمتار التي خارج شقتك لكنها محسوبة عليك مثل الممرات التي توصل لشقتك ، بعض الشقق نسبة الـ gross عالية وهذا يعني ارتفاع قيمة الصافي عليك.
راجع العقد قبل الشراء ، هناك التزامات خفية تضعها عليك الشركات . مثلاً أكثر الشركات لا تعطيك الحق في بيع شقتك بشكل رسمي إلا في حال انتهت من جميع مشاريعها في المنطقة حتى تحافظ على سعرها المرتفع ، في المشاريع الكبيرة والتي تعمل بمراحل لإنجاز مشاريعها ولمدة سنوات قد يؤثرك عليك كثيراً فلا تستطيع بيع شقتك الا بعد سنوات.
قلة عدد الوحدات في المشروع هي ميزة إيجابية ، المشاريع التي لا تزيد وحداتها من ٣٠٠ الى ٤٠٠ شقة تكون في الغالب أعلى جودة في الخدمات وأقل إستهلاكاً للمرفقات لكن خذ بالإعتبار أن المشاريع في الغالب التي تكون بعدد شقق كبير يكون فيها خدمات جانبية أكثر كـ مول تجاري او مقاهي ومحلات تجارية أكثر من المشاريع الصغيرة .
إذا كنت ستشتري من مشتري سابقاً فتأكد من عدم وجود دين على العقار ، او رهن .
بعد خروج الطابو ( رخصة وحدتك)والتي تخرج في الغالب وقت التسليم للمشروع تبدأ الضرائب والرسوم .
من الأفضل أن تشتري على الخارطة وفي بداية البيع في المشاريع ، أي قبل بداية الإنشاء ، فالفارق في السعر بين بداية المشروع إلى نهايته قد يصل إلى ٣٠٪ . لكن احذر احذر احذر من الشراء في حال عدم وجود رخصة ، فبعض المشاريع تستغل عدم معرفة الأجنبي بذلك وتتوجه إليه . واجهت كثيراً من هذه الحالات في إستشارة الأصدقاء لبعض المشاريع التي تُعرض عليهم ، فعندما أتحقق أجد أن بعضها مشاريع وهمية أو متعثرة وموقفة من قبل البلدية . هذا طبعاً لا يحدث في الغالب مع الشركات الكبيرة والتي لها سمعة في البلد و تاريخ طويل في الإنشاءات وبناء المشاريع.
وجود توكي TOKI ( مؤسسة الإسكان التركية) كشريك في المشروع يعتبر ضامن جيد للمشروع بإذن الله . الميزة في وجودها مع المطور انها تضمن للمشترين إكمال المشروع في حال تعثر المطور أو المقاول . إذا وجدت شعار TOKI على المشروع فهذا يعني أنهم شركاء فيه ولا تتم هذه الشراكة من توكي في الغالب إلا مع الشركات الكبيرة والتي لها تاريخ جيد و دفعت ضمانات مالية لإكمال المشروع .
إذا البنوك لا تمول المشروع فلا انصح بالشراء منه . البنوك تقيم المشروع وتدرس كافة الأمور القانونية والمالية قبل أن توافق بإعطاء عملاء المشروع قروض . إذا لم يقبل البنك ففي الغالب هناك ثمة مشكلة في المشروع
في الأخير أرى أن تركيا هي الخيار الأفضل للشراء لمن ينوي الشراء في الخارج للسكن أو الزيارة ، فهي البلد الوحيد تقريباً الذي يجمع بين عدة أمور تناسبنا كمسلمين وعرب لا تجدها في الدول الأجنبية كما أن ثقافة الأتراك قريبة جداً من ثقافتنا سواء في موضوع الدين أو حتى مناحي الحياة الأخرى. إذا اشتريت بذكاء وأخذ النقاط السابقة بالإعتبار فقد تربح بإذن الله فالمميز هنا أن الأتراك وبسبب عددهم الكبير وحاجتهم للسكن هم من يحرك العقار وليس كما في بعض الدول التي عدد مواطنيها قليل فتعتمد حركة العقار فيها على دخول وخروج الأجانب.
أرجو كتابة رأيك في المقالة ، هل استفدت منها؟ هل تود أنها غطت نقاط معينة وتساؤلات كنت تبحث عنها؟ شكراً لك
مواضيع سأتحدث عنها لاحقاً بإذن الله
كيف تستثمر جيداً في ١- شراء وبيع الوحدات ٢- شراء وبيع الأراضي ٣- البناء والتطوير
ماهي كافة الضرائب والرسوم التي يلزم دفعها عند الشراء والإستثمار؟
كيف تحصل على عوائد جيدة من تأجير عقارك في تركيا؟ وكيف تحصل على مشروع ذو عوائد جيدة